La Loi Scellier

Les dispositifs SCELLIER s’appliquent aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009, ces nouveaux dispositifs ont vocation à remplacer au 1er janvier 2010 les dispositifs « Robien » et «Borloo » actuels. Pour les acquisitions réalisées en 2009, les contribuables pourront opter pour le dispositif de leur choix entre les 4 dispositifs restant en vigueur en 2009 (Robien, Borloo, Scellier, Scellier intermédiaire).
 

Le logement

·                     Le logement loué doit être neuf, loué nu et à usage d’habitation principale du locataire.
Il peut être détenu directement ou par l’intermédiaire d’un société civile immobilière (SCI).
Le logement doit être détenu en pleine propriété.
Les revenus de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
 

Le locataire

Qualité

- Le locataire doit être une personne physique ou un organisme privé ou public qui sous-loue le logement à titre d’habitation principale. revanche la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire est incompatible avec le régime d'amortissement.

La location

Durée

- Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. - La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d’effet du bail. - La location doit être effective te continue et prendre effet dans les douze mois de l’acquisition ou de l’achèvement de la construction ou des travaux.

Loyer

Le loyer est plafonné en fonction de la surface habitable du logement et de la zone d’implantation. Les dispositifs Scellier et Scellier intermédiaire ne sont apllicables que sur les zones A, B1 et B2 définis pour l’application des Lois Robien et Borloo.

Plafond de loyer Scellier

Plafond de loyer Scellier intermédiaire

Les plafonds de ressources en Loyer Scellier intermédiaire sont ceux applicables en Borloo pour les zones A, B1, B2

Points clés

Réduction d'impôt
Une réduction d’impôt peut être octroyée selon le mécanisme suivant :

- 25 % du prix d’acquisition du logement étalé sur 9 ans. Elle est imputée à compter de l’année de livraison du logement et sur les 8 années suivantes sans application de prorata-temporis la première année.
- En cas d’option pour le dispositif Scellier intermédiaire, un complément de réduction d’impôt de 2 % par an pendant au maximum deux périodes de trois ans peut être pratiqué si les conditions de loyer au m² et de ressources des locataires restent remplies.
- Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, l’excédent est reportable sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement.

La base de la réduction d’impôt comprend le prix d’acquisition + frais d’acquisition (droits d’enregistrement et de timbres, honoraires, commission…).
La réduction d’impôt est intégrée dans le plafonnement global des niches fiscales mis en place par la Loi de finances pour 2009.…).
Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d’une même année d’imposition, de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement.
 

Déduction forfaitaire
La déduction sur les loyers est conservée à 30 % dans le dispositif Scellier intermédiaire.
 

Déficit foncier
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
En cas d’option pour les régimes Scellier ou Scellier intermédiaire, l’amortissement des biens ne peut être pratiqué.

LES PIEGES

Le site d'implantation :
Veiller au site d'implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :

- Perspectives de valorisation du bien en fonction de l'offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d'acquisition.

- Importance et pouvoir d'achat de la demande locative locale garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.

Les programmes packagés :
Etre vigilant aux produits " packagés " présentant l'investissement comme un unique support financier et occultant qu'il s'agit d'un actif immobilier qu'il conviendra un jour de valoriser.

Les parkings :
Le loyer n'étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d'augmenter la rentabilité de l'ensemble de l'investissement. Cette possibilité n'est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l'ensemble de l'investissement.

La sortie :
Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d'une moindre valorisation de ceux-ci.