La Loi de Robien

Pour contrer la pénurie de logements dans les grandes agglomérations et contenir la hausse des loyers, Gilles de Robien réforme le dispositif d’amortissement Besson. 2 modifications principales : la suppression des plafonds de ressources des locataires et l’augmentation sensible (environ 40 %) des plafonds de loyers. Ces nouvelles dispositions feront l’objet d’un projet de loi qui sera soumis d’ici à l’été au Parlement. Toutefois pour ne pas bloquer les ventes, la loi aura un effet rétroactif au 3 avril.

La Loi de ROBIEN s'applique aux investissements réalisés à compter du 3 avril 2003, cette nouvelle loi a supprimé la condition de ressources des locataires et a vu les plafonds de loyers augmenter de façon significative.

Le logement

·                     Le logement loué doit être neuf, loué nu et à usage d'habitation principale du locataire.

·                     Il peut être détenu directement ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI).

·                     Le logement doit être détenu en pleine propriété.

·                     Les revenus de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le locataire

Qualité

- Le locataire doit être une personne physique (ou un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son personnel).
- Depuis le 9 octobre 2002, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant d'un des membres de son foyer fiscal. En revanche la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire est incompatible avec le régime d'amortissement.

La location

Durée

- Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au minimum 9 ans à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.

- La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d'effet du bail. - La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.

Loyer

Le loyer est plafonné durant la période d'amortissement en fonction de la surface habitable du logement.. 

Points clés

Amortissement
Le logement loué fait l'objet d'un amortissement venant en déduction des revenus fonciers dont les taux sont les suivants :

- 8 % par an pendant les cinq premières années (la première annuité est calculée prorata-temporis en fonction du mois d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure).
 - 2,5 % par an pendant 4 ans (ajustement prorata-temporis la dernière année).

 - A l'issue de ces 9 ans, le contribuable peut prolonger le bénéfice des amortissements à 2,5 % par an pendant au maximum deux fois trois ans si les conditions de loyer au m² et de ressources des locataires restent remplies.
(Au total, l'amortissement ne pourra excéder 65 % du prix de revient du logement)
La base de l'amortissement comprend le prix d'acquisition + frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbres, honoraires, commission…).
 

Déduction forfaitaire
La déduction forfaitaire sur les loyers est ramenée de 14 à 6 % durant la durée de l'amortissement.
 

Déficit foncier
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

EXEMPLE

Soit un propriétaire qui a loué en 2003 un immeuble dont le coût de revient est 147 000 €

Ce résultat sera imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €, les 4 270 € de déficit trouvant leur origine dans les intérêts d'emprunt et dans les autres charges sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

LES PIEGES

Le site d'implantation :
Veiller au site d'implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :

- Perspectives de valorisation du bien en fonction de l'offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d'acquisition.

- Importance et pouvoir d'achat de la demande locative locale garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.

Les programmes packagés :
Etre vigilant aux produits " packagés " présentant l'investissement comme un unique support financier et occultant qu'il s'agit d'un actif immobilier qu'il conviendra un jour de valoriser.

Les parkings :
Le loyer n'étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d'augmenter la rentabilité de l'ensemble de l'investissement. Cette possibilité n'est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l'ensemble de l'investissement.

La sortie :
Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d'une moindre valorisation de ceux-ci.