Loueur en Meublé Non Professionnel (régime Censi Bouvard)
Depuis le 1er janvier 2009, certains contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en fonction des investissements qu’ils réalisent en qualité de loueur en meublé non professionnel.
L’acquisition doit être réalisée par une personne physique.
Résidence et Logements éligibles
Les résidences éligibles à ce nouveau dispositif sont les suivantes :
établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD par exemple)
résidences de tourisme classée
résidences avec services pour étudiants
établissements de soins de longue durée
résidences seniors bénéficiant de l’agrément qualité
Points clés
Les contribuables doivent s'engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement, la location doit prendre effet dans le mois d'acquisition ou d'achèvement des logements.
Les principaux logements concernés sont les suivants :
- Les logements acquis en neuf ou en VEFA
- les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation
- les logements achevés depuis au moins 15 ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation
Réduction d'impôt
- La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements et ce dans une limite annuelle de 300 000 euros.
- Le taux de la réduction d'impôt s'élève à 18 % du prix de revient pour les logements acquis en 2011 et 2012.
- La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, sans prorata temporis la première année.
Exemple
Acquisition de deux logements en VEFA en 2011 livrés en 2012 et ce pour un montant de 280 000 € (140 000 € pour chaque logement).
La réduction d'impôt sera de 18 % de 280 000 € soit 50 400 €.
Elle sera imputée à hauteur de 5 600 € sur les revenus des années 2012 à 2020.
Si la livraison d'un des deux logements intervenait en 2013, la réduction d'impôt serait de 2 800 € sur les revenus 2012, de 5 600 € sur les revenus des années 2013 à 2020 et de 2 800 € sur les revenus de l'année 2021.
Dans l'hypothèse ou la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, l'excédent est reportable jusqu'à la sixième année inclusivement.
Cette réduction d'impôt est accordée l'année de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Pour les logements rénovés, elle est accordée au titre de l'achèvement des travaux de rénovation.
Ce montant de réduction d'impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.
A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d'impôt, l'imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l'immeuble ayant servi de base à la réduction d'impôt.
Il n'est donc possible que si le prix de revient des logements excède 300 000 €.
Les Piéges
La cohérence économique :
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par chambre (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.
Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.
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